中國的城市化進程經過幾十年的發展，已經從改革開放初期的城市建設面積7400平方公裡，增長到現在的約10萬平方公裡。然而城市的迅速崛起也帶來瞭不少問題，許多城市出現瞭兩個城，一個越來越現代化，另一個則不斷的衰敗，導致城市衰老的根本原因究竟是什麼？又該提出怎樣的對策？本期BOSS說聽中國城市規劃學會副理事長、廈門大學教授趙燕菁如是說。
私享一：史無前例的城市崛起
大傢可以看到中國的城市十分之一是老城，十分之九都是新城，這就是我們過去30年的城市化的台中化糞池清理進程。
我們這十分之一的老城和10平方公裡建築面積意味著什麼？意味著即使今天城市化，或者2015年的城市化停止的話，我們可以把全中國74%的城市人口裝進去，如果是按照現在的平均用地，我們大概可以裝進87%的人口，雖然現在我們城市化隻有56%點幾，但是實際上我們空間城市化遠遠不止，大傢看到很多鬼城，空城，現在已經建的還沒有住進去，很快就填滿，這是我們中國獨有的特色。所以我們中國改革開放的時候，我記得中國城市化水平是大概春秋戰國時候城市化水平，我大學畢業的時候，中國的城市化水平23%，相當於南宋時候的城市化水平，南宋時候是22%，但是現在經過這幾十年的增長，我們現在大概56%，大概2011年時候中國城市人口歷史性的超過農村人口，進入城市人口總量大約相當於發達國傢城市人口的總和，所以無論從世界角度，還是從歷史角度，這幾年的增長應該都是史詩般的增長。我經常跟人傢說，即使我們中國城市化明天就停止瞭，也不能說失敗，這個也是一個很大的成就，在這一代人裡頭應該是非常非常自豪的，這麼短的時間之內，把幾千年的活都給幹完瞭。
私享二：新城快速崛起的同時老城在迅速衰敗
但是昨天的成功並不意味著明天一定會成功，我們一定會發現問題是什麼，大傢可以發現城市建成的時候都很新，都很快，都很成功，這種城市並不少，世界上都很多，但是運營起來效果差很多，所以大傢可以看到這是新加坡，六十年代建的祖屋，那邊是香港，大概六七十年代建的房子，經過管理以後，城市一旦開始運營以後這效率就差遠瞭，不同的制度會產生不同的後果，所以我們今天中國建設非常光鮮的小區，非常光鮮的各種基礎設施，30年以後還會不會這麼好？還是一個問題，所以我覺得到底問題出在什麼地方？我覺得在中國新城快速崛起的同時，大傢沒有註意到我們老城在迅速衰敗，旁邊這個是我們廈門的老房子，非常好的房子，在老區裡頭，區位非常好，地價也非常好，沒人用。我這是回到我們傢，我們傢在北京月壇，現在也是非常好的台中抽水肥區位，以前是水電部的大院，現在這裡一塌糊塗，樓道裡全是小廣告，比我小時候住的時候差多瞭，這30年不斷衰敗的一個過程，我們大院基本沒法看，所以大傢可以看看北京的老區是什麼樣，我們北京有兩個城市，一個越來越現代化，越來越發達，另外一個越來越衰退，所有的城市都是這樣。廈門也是如此，廈門不僅是老城衰敗，鼓浪嶼也在衰敗。
私享三：產權細碎化是導致城市衰老的內因
為什麼出現這個原因？我覺得中國城市衰敗是一個內置的，這個人隻要衰老基因在，早晚會變老，基因是什麼？一定得找出來，如果找不出來今天所有的建設非常漂亮的高樓大廈早晚有一天也會變成不斷衰老破敗的城市。我個人觀察問題出在什麼地方？問題出在我們中國所有的物業都有一個產權不斷細碎化的程度，隻要你的產權細碎化，你的物業一定會衰敗的
私享四產權細碎化的三大因素
如果中國的產權制度的基因不解決，我們中國的城市早晚也會重復也會有這些問題，建成瞭後幾年沒辦法再拆掉再重建，我們很少自我更新。
產權怎麼細碎化的？我想到幾個是我們現在特有的，一個，我們整棟產業由於各種原因切割交易，我們整個一個大樓，居住一個房子裡面，把一個樓裡面分成好幾個單元去賣掉，這就是我們現在的住房出租的主要形式，隻要一開始分層出售，分單元出售就會造成產權細碎化的道路，就會走上產權衰敗的道路。另外一個是公攤，隻要你有公攤，每人都有一票否決。平均繼承制，所有人繼承以後，所有親戚朋友平分財產，分兩次財產就沒瞭，這是分割交易典型的例子，好好的一個樓扛不住金融風暴。還有一個平均繼承制，這一個好好的企業，傢裡幾口人一平分就完蛋，我們廈門鼓浪嶼有這個問題，一個很好的別墅大傢想買沒辦法交易，為什麼？分成十幾份瞭，好幾個人都不在瞭，大傢形不成統一，所以不斷衰敗。
私享五以股代權，禁止切割才是解救
我覺得對策是能不能以股代權，所有的產權必須是統一的，如果你想介入這個物業，你得入股，你不能去把其中一份切割出來，隻要一開始切割，產權就進入衰敗程序，自毀程序。
這個是我在加拿大的時候瞭解到人傢一個物業，這個就是物業公司說瞭算，你買我的房子可以，但是我隨時可以改造它，可以經營它，漲價也好，如果你覺得不滿意可以你走人，而不是大傢一起把這個物業公司趕走，這個一直保持非常好的物業，很多人追著這個公司，購買你的物業，因為你的品質是有保障的，是能不斷更新，不斷升級的，所以他沒切割。有一次到廈門問，我們新加坡的房子沒公攤，你的產權就是你們傢的戶的面積，出瞭那個就不歸你管瞭，我怎麼改造，電梯也好跟你沒關，香港的物業全是公攤，新加坡規定比如外墻粉刷，所有的人每年交的錢都會存在裡面，五年、七年粉刷一次，我們廈門也是一樣，你要想粉刷全樓人一起商量，什麼顏色，用多少價錢，有人願意，有人不願意，有人剛入住進來，有人入住十年，利益不一樣，偏好不一樣，所以這個城市更新效果會差非常遠，很根本的原因還是產權被分割瞭。
另外一個更重要的中國歷史上一直存在的，我們一定從平均繼承變成單一繼承，我知道這非常難，但是如果中國不能夠盡快改變這種繼承狀態，所有的產權，所有物業都會細分，不管企業細分，住房會細分，小區會細分，最後我們改造舊城唯一辦法就是全面拆除，就是產權重置，沒有這個辦法老城根本保護不瞭。
（責任編輯：何一華 HN110）
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